L'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®

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2ème semestre 2009

La seconde moitié du deuxième semestre 2009 a marqué une reprise nette du volume des ventes dans un marché très exigeant.

A noter que cette analyse ne concernait que le marché de l'ancien et que ce réveil de l'activité ne devait donc rien au traditionnel sursaut des ventes de défiscalisation de fin d'année. 

Par ailleurs, cette reprise quantitative ne doit pas masquer un durcissement du marché, notamment en terme de délai de vente, puisque celui-ci a encore augmenté de 19 % (21,10 semaines au lieu de 17,43 semaines au premier semestre 2009 et 10,45 semaines au 1er semestre 2008, soit 100 % d'augmentation en dix-huit mois !).

1er semestre 2010

La reprise d'activité est confirmée sur le 1er semestre 2010 avec un gain de 7 % en volume de transactions dans l'ancien.

Pour autant, nos indicateurs qualitatifs témoignent d’un marché très exigeant où le rapport qualité/prix d’un bien continue de jouer un rôle central : si les acquéreurs solvables sont effectivement présents (contrairement à 2008), ils érigent en véritable juge de paix le prix affiché et ne s’intéressent qu’aux offres les plus raisonnables. Conséquence directe d’une forte inertie des propriétaires à calquer leurs prétentions sur ce nouveau marché, les délais de vente restent élevés avec un délai de commercialisation moyen  (mandat de vente/compromis) qui s’établit à 20,15 semaines. Par ailleurs, cette embellie relative du marché concerne avant tout les prix les plus modérés puisque la transaction moyenne,  pour l’ensemble du département, passe de 174.000 euros à 155.800 euros.

A noter que les ventes inférieures à 200.000 euros (net vendeur) représentent 65,6 % des transactions alors que les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 15,4 % du total. De tels chiffres mettent en exergue la forte dichotomie existant entre marché apparent (tel que perçu via les petites annonces) et marché réel (transactions effectivement finalisées) et témoignent d'une réelle difficulté à vendre un bien de forte valeur, notamment s'il n'est pas situé dans un secteur porteur d'une image adéquate...

Nous relevons par ailleurs une stabilisation de la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix, (72,3 % soit + 0,3 % par rapport au semestre précédent), même si cet indicateur s'emballe en région Est où 94 % des ventes ont donné lieu à négociation. A noter que si l'immense majorité des prix de vente prête le flanc à négociation, la baisse obtenue in fine par les acquéreurs est relativement modeste (9,20 % du prix initial), sensiblement en retrait par rapport au semestre précédent où la négociation moyenne atteignait 15,11 %. Il est logique d'en déduire une capacité recouvrée des agences à négocier d'emblée des mandats au prix du marché ou assez proches de ce niveau, exploitant au mieux les données de notre Observatoire pour étayer et justifier leurs estimations (permettez-nous cet auto-compliment !).

2ème semestre 2010

Le marché immobilier réunionnais marque, au 2^ème semestre 2010, une très légère
baisse du nombre de transactions par rapport au semestre précédent. Il est vrai que le contexte général n’est pas encore au beau fixe.

Les acquéreurs bénéficient d’une offre de biens importante et agissent logiquement comme modérateurs du marché. Conséquence directe de leur exigence confrontée aux souhaits souvent excessifs des propriétaires vendeurs,  les délais de vente restent très élevés avec un délai de commercialisation moyen  (mandat de vente/compromis) qui s’établit à 19,56 semaines (- 3 %), les secteurs Ouest et Sud représentant les deux extrèmes (avec respectivement 15,13 et 22,30 semaines).

A noter que le montant moyen des transactions analysées fait un bond sensible en s’établissant à 187.600 euros, dépassant ainsi les chiffres 2009 (174.000 euros). Rappelons que  cette progression ne signifie en aucun cas une augmentation des prix de vente, mais simplement que la vente moyenne voit son montant augmenter (nuance a priori  ignorée de la plupart des médias qui confondent hausse du prix moyen des transactions et hausse des prix, cette dernière supposerait que l'on compare des ventes de logements totalement identiques sur des périodes différentes, ce qui est impossible dans l'ancien).

En terme de négociation de prix, la proportion des ventes négociées à la baisse augmente légèrement, passant de 72,3 à 74,7 %, les secteurs Nord et Ouest représentant les deux extrèmes (avec respectivement 78,8 et 80,2 % des ventes négociées). A noter que la marge de négociation effective, mesurée sur les ventes effectivement conclues, surprend toujours par sa relative modestie (perception sans doute peu partagée par les vendeurs !) puisqu'elle s'établit à 8,92 % (9,20 % au semestre précédent), la palme revenant au secteur Nord avec une moyenne de 11,24 %.

Les ventes inférieures à 200.000 euros représentent 67,68 % du total, chiffre conforme aux tendances du semestre précédent, et démontrent que le marché dominant est un marché de "petites et moyennes affaires", les transactions supérieures à 300.000 euros représentant seulement 15,24 % des ventes. La dichotomie marché réel/marché apparent reste très forte, nombre de biens présentés à la vente par les particuliers ne trouvant pas preneur, par la faute de prétentions financières excessives. C'est notamment le cas des terrains constructibles situés à proximité de l'axe des Tamarins ou de la voie rapide Etang-Salé/Tampon: à parcourir les petites annonces, on pourrait penser que les prix avoisinent régulièrement ou même dépassent la barre des 300 euros/M². Il s'agit là de l'apparence du marché tel que souhaité par quelques vendeurs un peu gourmands: dans les faits, les transactions réalisées démontrent une réalité bien plus proche de la solvabilité des acquéreurs (exemple de ventes à 182 euros/M² dans la parte basse de l' Etang Salé les hauts, de 139 euros à Rivière Saint-Louis, ou encore de 130 euros à Tampon, entre le
11ème et le 14ème kilomètre...).

1er semestre 2011

Le marché immobilier réunionnais, au cours du 1er semestre 2011, s'est inscrit dans la tendance remarquée au cours du second semestre 2010.

Le niveau de prix moyen baisse légèrement pour s'établir à 181.000 euros (net vendeur, soit - 3,2 %), conséquence d'un marché dominé par les ventes de petites surfaces. Ainsi, les transactions inférieures à 200.000 euros (Net Vendeur) représentent-elles 73 % du total alors que les transactions supérieures à 300.000 Euros ne représentent que 10,34 % du marché, contre 15,24 % au semestre précédent ! Bien entendu, cette typologie de marché évolue selon les régions (rapport de 1 à 4 pour les extrêmes) mais il n'en reste pas moins assez difficile de mener à bien une transaction supérieure à 300.000 euros...

Point positif, le délai moyen de vente baisse très sensiblement pour s'établir à 16,56 semaines (durée moyenne mandat/compromis), enregistrant une baisse de près de 5 semaines en une année (20,15 semaines au 1er semestre 2010).

Enfin, la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix reste stable, à 72,1%.

En terme de régions, l'Ouest tire son épingle du jeu en affichant un délai moyen de vente très performant (11,33 semaines) alors que le Sud connaît plus d'inertie (19,16 semaines) et occupe la dernière place du classement (comme au cours du précédent semestre). A noter que l'ensemble des régions voit ses délais de vente se contracter sensiblement.

La région Sud voit son prix de vente moyen dépasser celui de la région Nord, en raison de la typologie de leur marché: celui de Saint-Denis est archi-dominé par les ventes d'appartements de moindre surface alors que le Sud privilégie les ventes de maisons.

En terme de négociation, l'Ouest connait la plus forte proportion de négociation des prix (en raison des prix fixés à un niveau initial très élevé ?), avec un taux de 91,11 % des ventes alors que le Sud affiche une tenue beaucoup plus forte des prétentions des vendeurs, avec un taux de négociation de 64 %.

Le taux de résidentialité des acquéreurs évolue sensiblement à la baisse puisque "seulement" 42,8 % d'entre eux ont acquis leur logement dans un périmètre de 5 kilomètres autour de leur lieu de résidence, contre 56,8 % au cours du semestre précédent. La mise en service des grands axes routiers (axe des Tamarins, déviation de Grand Bois) explique naturellement cette tendance à l'éloignement dorénavant facilité...

2ème semestre 2011

Le second semestre 2011 est contradictoire: si les ventes dans l'ancien progressent quantitativement par rapport au semestre précédent, avec un volume de transactions s’accroissant de près de 10 %, les indicateurs qualitatifs témoignent d’une réalité moins favorable…

Le prix de vente moyen est en baisse de 3,6 %par rapport au 1er semestre 2011,
lequel marquait déjà une évolution baissière de 3,2 %. Cette modération du prix moyen n'est pas la conséquence d'une baisse des prix (hélas ?) mais d'une cartographie du marché qui s’oriente de plus en plus vers les produits les moins chers, accentuant la dichotomie entre un marché apparent « haut placé » et un marché réel bien plus modeste.

En terme de prix, les différentes régions présentent une forte hétérogénéité. Ainsi, le segment « < 200.000 euros » représente 79 % du volume total des ventes sur le Sud mais à peine plus de 50 % sur le secteur Ouest pour une moyenne insulaire s’établissant à 70 %.

La région Nord (Sainte-Marie et Saint-Denis) affiche le prix de vente moyen le plus bas en raison de l'importance des transactions portant sur les petites surfaces (studios et T1) destinées aux investisseurs : 71,5 % des ventes s’y situent sous la barre des 200.000 euros (contre 70 % pour l’ensemble du département). Si le segment haut reste important sur ce secteur (17 % des ventes se situent au-delà de 300.000 euros), les transactions se font relativement rares dans ce qui devrait constituer le cœur du marché, le segment « 201-300.000 euros » : nombre de ménages se situent dans cette tranche de budget qui ne correspond qu’à 11,5 % des transactions réalisées ; il est vrai que les villas disponibles à ce prix sont moins nombreuses que les prétendants à l’accession…

A contrario, l’Est bénéficie d’un prix de vente moyen relativement élevé car les villas y sont très majoritaires. L’Ouest affiche logiquement une cartographie orientée  vers le haut mais les ventes supérieures à 300.000 euros ne dépassent qu’à peine la barre des 10 %.

Enfin, la région Sud se démarque par un marché relativement sain dont le cœur se situe très clairement dans la tranche « 101-200.000 euros ».

Les produits haut de gamme, très présents  sur le marché apparent (annonces de ventes diffusées sur les différents supports : web, presse écrite, etc…), ne représentent qu’une infirme minorité du marché réel : seules 4,4 % des ventes se situent au-delà des 400.000 euros et à peine plus de 1 % au-delà de 600.000 euros. Cette dichotomie a un effet inflationniste certain sur la tendance du marché immobilier en lui donnant une image beaucoup plus haut de gamme qu’il ne l’est réellement.

La proportion de ventes ayant fait l’objet d’une négociation du prix constitue un indicateur fort important de l’état du marché et notamment de l’équilibre Offre/Demande ou, si l’on préfère, du rapport de force entre vendeurs et acquéreurs. Cette équation penche manifestement en faveur des accédants puisque près de 8 ventes sur 10 font l’objet d’une baisse de prix. Ce chiffre, en hausse de 8,46 % par rapport au semestre précédent, démontre que sur la plupart des marchés réunionnais la demande reste inférieure à l’offre et qu’en conséquence,  c’est plutôt au  vendeur qu’à l’acquéreur
d’adapter ses prétentions financières au marché.

A noter que le secteur Ouest a toujours affiché, en la matière, un taux plus élevé que les autres régions, faute à un marché trop « brillant » incitant les vendeurs à fixer des prix de mise en vente  trop optimistes souvent déconnectés du marché réel.

Enfin, indicateur très important car souvent annonciateur de l’évolution globale du marché à court terme, le délai moyen de vente augmente sensiblement (+ 7 %), neutralisant ainsi l’évolution positive du semestre précédent.

A noter que ce délai reste inférieur de près de 2 semaines à la moyenne enregistrée au second semestre 2010. Seul le secteur Ouest connait une très forte augmentation en la matière puisque le délai de vente moyen passe de 11,33 à 17,54 semaines : ce marché rejoint maintenant la moyenne insulaire.

1er semestre 2012

 Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2012 montre une baisse sensible des délais de commercialisation qui évoluent de 17,76 à 16,02 semaines entre le second semestre 2011 et le premier semestre 2012. Cette tendance à une plus grande fluidité du marché cache des disparités importantes entre les différentes régions de l’île : ainsi, l’Est conserve une réelle stabilité alors que l’Ouest et surtout le Nord se démarquent par la baisse très forte des délais de vente. La région Sud est le seul marché où les délais augmentent, passant à plus de 20 semaines, soit près de 5 mois entre la signature du mandat et celle du compromis.

Le montant moyen des transactions analysées baisse à nouveau légèrement (-4,10 %) en s’établissant à 167.478 euros, faisant suite à une baisse de 3,6 et 3,2% aux deux semestres précédents. Les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 10,57 % du total (12  % au semestre précédent) alors que 71,8 % des ventes se situent sous la barre des 200.000 euros (70 % au semestre précédent). Les différentes régions présentent une forte hétérogénéité en la matière puisque ce dernier segment concerne 82 % du volume total des ventes sur le Sud contre 59 % sur le secteur Ouest.

Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse à 73,70 % contre 78,20 % au semestre précédent.

2ème semestre 2012

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2012 montre un fort accroissement des délais de commercialisation qui évoluent de 16,02 à 19,86 semaines entre le premier et le second semestre. Les différents secteurs géographiques sont, en la matière, très homogènes : Chacun connait une augmentation des délais de vente et ceux-ci s’inscrivent tous dans une fourchette de 17 à 20,5 semaines. A noter que si la région Sud subit les délais les plus longs, elle bénéficie d’une augmentation très faible de ceux-ci, et se voit dépassée par la région Ouest dont les délais augmentent de plus de 50 %...

Le montant moyen des transactions analysées baisse à nouveau (- 6,20 %) en s’établissant à 157.728 euros, confirmant une tendance baissière qui s’exprime depuis de nombreux semestres. Les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 8,26 % du total alors que plus de 75 % des ventes se situent sous la barre des 200.000 euros.

Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse sur l’ensemble des secteurs et s’établit à une moyenne de 68,50 %.

Analyse du marché du 1er semestre 2013

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2013 montre une baisse appréciable des délais de commercialisation qui évoluent de 19,86 à 18,74 semaines. Le secteur Est reste le moins favorisé en la matière (25,77 semaines) alors que l’Ouest recouvre un leader-ship qu’il avait abandonné au semestre précédent (14,13 semaines).

Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse de 2,46 %, marquant ainsi une rupture avec les semestres précédents en s’établissant à 161.610 euros. Cette légère hausse est due à l’évolution positive des prix des maisons et terrains, alors que le montant moyen des ventes d’appartements chute fortement, de 136.578 euros à 107.437 euros, démontrant la part toujours croissante des cessions de petites surfaces destinées aux investisseurs. A noter également que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros évolue de 8,26 à 10,61 % du total (ventes aux promoteurs exclues).

Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix augmente de près de 10 points pour s’établir à 78,02 %.

Analyse du marché du 2ème semestre 2013

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre 1er Juillet et le 31 Décembre 2013 montre une augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 18,74 semaines à 20,66 semaines, tendance qui touche l'ensemble des régions sauf l'Est.

L'Ouest conserve le leader-ship en la matière, avec une moyenne de 17,63 semaines, et reste notablement détaché des trois autres régions qui connaissent une situation remarquablement homogène, puisqu'elle affichent des délais oscillant entre 21,95 et 22,73 semaines.

Le montant moyen des transactions analysées affiche une très légère baisse de 0,7% après une hausse de 2,46% au semestre précedent, laquelle avait marqué une rupture dans la tendance baissière dont bénéficiait le marché depuis plusieurs semestres. Cette très légère baisse est due à l'évolution négative des valeurs d'échange des maisons et terrains, alors que le montant moyen des ventes d'appartements remonte, pour s'établir à 121.682 euros. Les logements collectifs occupent toujours une part prépondérante du marché (48,69%). Le coeur des transactions se situe toujours sous la barre des 200.000 euros ( 71,51% des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros reste extrêmement stable à 9,88% soit l'exacte moyenne des chiffres rélévés au cours des deux semestres précédents (8,26% et 10,61%). Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix augmente encore pour s'établir à 84%.

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2014 montre une nouvelle augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 20,66 semaines à 21,38 semaines contre 18,74 semaines il y a une année. Cette tendance concerne surtout la région Ouest, qui fut longtemps leader en la matière : ce secteur affiche désormais des délais supérieurs à la moyenne insulaire. La région Sud poursuit son évolution positive avec des délais de vente inférieurs à 19 semaines. Les appartements sont le type de bien le plus touché par cette augmentation (25,47 semaines) alors que le marché du foncier est le plus fluide (15 semaines).

Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse sensible et marque un nouvel arrêt, après le premier semestre 2013, à la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette hausse de la valeur moyenne est due à la diminution du volume des ventes d’appartements, qui représentent 42,43 % des ventes contre 48,69 % sur la période précédente mais aussi à l’augmentation de la valeur moyenne de ce type de bien : le montant moyen des ventes d’appartements s’établit à 132.194 euros contre 121.682 euros au semestre précédent.

Le cœur des transactions se concentre encore davantage sous la barre des 200.000 euros (73,35 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros augmente légèrement, à 11,20 % du total, contre 9,88 % auparavant. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse fortement pour s’établir à 73,18 % contre 84 %, tendance dont bénéficient toutes les régions de l’île.

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Analyse du marché du 1er semestre 2015

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2015 montre une  nouvelle augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 23,01 semaines à 24,92 semaines contre 21,38 semaines il y a une année. Ce délai constitue un nouveau plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005. Cette tendance touche essentiellement la région Nord alors que le Sud et l’Ouest sont plus favorisées. Les appartements sont les plus touchés par cette augmentation (26,44 semaines) mais le marché des villas perd également beaucoup en fluidité (22,64 semaines contre 18,60 semaines au semestre précédent).

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est due en partie à l’augmentation du volume des ventes d’appartements, qui représentent 53,75 % des ventes contre 49,63 % sur la période précédente, mais aussi à la baisse de leur valeur d’échange : la valeur moyenne  des appartements vendus ce semestre s’établit à 112.622 euros contre 132.194 euros il y a un an.

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 200.000 euros (75,15 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 9,35 %. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix s’établit à 79,68 %, chiffre en baisse mais qui reste bien supérieur à celui obtenu sur le 1^er semestre 2014 (73,18 %) 

 Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1^er Juillet et le 31 Décembre 2015 montre une  nouvelle et forte augmentation des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 24,92 à 27,40 semaines contre 23 semaines il y a une année. Ce délai constitue un nouveau plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005. Cette tendance touche essentiellement la région Sud, nettement à la traîne des autres secteurs. Les appartements et terrains sont les plus touchés par cette augmentation (plus de 30 semaines de délai, en forte augmentation) alors que le marché des villas gagne en fluidité (19 semaines contre 22,64 semaines).

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est due en partie au volume des ventes d’appartements, qui représentent 54 % des ventes, mais aussi à la baisse de leur valeur d’échange : la valeur moyenne  des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 102.097 euros contre 112.622 euros et…132.194 euros il y a un an.

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 200.000 euros (75,79 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 9,78 %. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix s’établit à 78,73 %, chiffre en très légère baisse mais qui reste bien supérieur à celui obtenu au 1^er semestre 2014 (73,18 %)

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2016 montre une légère baisse  des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 26,76 à 28,02 semaines. Ce 2^ème semestre 2016 marque un plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005.

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs années, exception faite du 1^er semestre 2016. Cette baisse peut s’expliquer par la hausse relative du volume des ventes d’appartements, qui représentent 51 % des transactions contre 49 % au semestre précédent, mais aussi à la légère minoration de leur valeur d’échange : le prix moyen des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 112.190 euros contre 113.377 euros au semestre précédent.

Le cœur des transactions se concentre encore plus sous la barre des 200.000 euros (80,72 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’amoindrit encore en s’établissant à 7,43 %, contre 11,22 % au 1^er semestre 2016.

                                   Analyse du marché du second semestre 2016

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2016 montre une hausse  des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 26,76 à 28,02 semaines. Ce second semestre 2016 marque un plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005.

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs années, exception faite du premier semestre 2016. Cette baisse peut s’expliquer par la hausse relative du volume des ventes d’appartements, qui représentent 51 % des transactions contre 49 % au semestre précédent, mais aussi par la légère minoration de leur valeur d’échange : le prix moyen des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 112.190 euros contre 113.377 euros au semestre précédent.

Le cœur des transactions se concentre encore plus sous la barre des 200.000 euros (80,72 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’amoindrit encore en s’établissant à 7,43 %, contre 11,22 % au premier semestre 2016.