L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes®

La collectivité de Saint-Martin a voté une réforme de la taxation des plus-values immobilières qui alourdit très sensiblement cet impôt. Cette réforme, applicable à l’ensemble des transactions signées à compter du 1^er Juillet 2012, est à nouveau modifiée au 1^er Mars 2013.

 

A noter que le système d’abattement par année de détention est désormais soumis à un plafonnement dont les conséquences sont une taxation minimale de 5 % pour tout bien assujetti à la plus-value.

 

Sont exonérés de cette taxe :

 

- Les résidences principales.                                                                 

- Les biens immobiliers cédés à une valeur inférieure à 15.000 euros.

- Les cessions opérées par le titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sauf imposition à l’ISF ou dépassement d’un plafond d’IRPP).

 

Le calcul de la plus-value est le suivant :

 

 

► Prix de cession (net acquéreur) – Prix d’achat (Clés En Mains)

 

Il est possible d’inclure dans le prix d’achat les dépenses de (re)construction, agrandissement, rénovation ou amélioration qui n’ont pas déjà été prises en compte dans le cadre d'une minoration de l’IRPP du propriétaire vendeur. En l’absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d’achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

 

► Abattement global de 20.000 euros (uniquement pour les biens détenus depuis plus de 5 ans)

►  Abattement par année de détention plafonné à 75 %

 

-2 % après la septième année.

-4 % après la vingtième année.

-6 % après la vingt-sixième année.

 

Seules les périodes pleines de douze mois constituent une année.

 

 

Ce montant est taxé au taux de 20 % *

 

 

* Hors prélèvements sociaux (15,5 % pour les métropolitains).

 

Les résidants étrangers acquitteront un taux global de 33,33 %.

 

 

Etude de cas :

 

Monsieur Gibson vend en Octobre 2012 une villa située à la Baie Orientale.

 

Il a acheté cette maison au prix de 200.000 euros CEM le 18 Décembre 1993.

 

Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

 

La villa est vendue 285.000 euros net acquéreur.

 

► Prix d’achat (CEM) + travaux justifiés = 200.000 + 39.000 = 239.000 euros soit une plus-value de 46.000 euros

► Abattement global de 20.000 euros, soit plus-value brute de 46.000 – 20.000 = 26.000
euros

 

► Diminution de 2 % par année de détention à partir de la huitième, soit un total de onze années de détention à 2 % de réduction par an, soit une réduction globale de 22 %  (26.000 euros X 0,22 = 5.720 euros) d’où une plus-value de 26.000 – 5.720  = 20.280 euros.

 

Le montant de la taxe sur cette plus-value est de 20 %, soit 4.056 euros, directement prélevés par le notaire de Monsieur Gibson le jour de l’acte.