L'Observatoire de l'Immobilier®

L’imposition des plus-values immobilières semble constituer le sujet d’expérimentation favori des gouvernants et des escouades de technocrates chargés de transformer leurs lubies en réalité contraignante pour le vulgus pecum.

L’exécutif actuel s’est, in fine, rendu compte des effets aussi prévisibles que néfastes de sa réforme du 1^er Septembre 2013 sur l’offre de biens présentés à la vente, donc sur l’évolution des prix des terrains résultant de l’équation Offre/Demande, et a corrigé le tir en édictant une énième réforme du régime des plus-values immobilières.

Cette approche à la Gribouille du droit fiscal (j’essaie, ça ne marche pas…je ré-essaie, diantre, cela ne marche toujours pas…Allez, j’essaie à nouveau, houps, encore raté….Tant pis, un autre essai….) amène le gouvernement a mettre en place, avec prise d’effet au 1^er Septembre 2014, un énième nouveau dispositif qui décroche, et cela n’était pas facile compte tenu de la concurrence en la matière, la palme de la complexité que nous n’oserions qualifier de « gratuite »….

Cette dernière couche a pour effet de replacer les terrains dans le même régime que celui des appartements et maisons (ce qui est l'exacte inverse de la précédente réforme, encore bravo Bercy !), avec toutefois (ben oui, sinon cette dernière mouture échappe à la règle de la complexité maximale...) un régime d'exception pour ces terrains valide jusqu'au 31 Décembre 2015.

Régime des plus-values résultant des cessions

de maisons, d'appartements et de terrains

Le calcul de la plus-value est le suivant :

► Prix de cession (net vendeur) – Prix d’achat (net acquéreur)

Il est possible d’inclure dans le prix d’achat les dépenses de (re)construction, agrandissement, rénovation ou amélioration qui n’ont pas déjà été prises en compte dans le calcul de l’IRPP du propriétaire vendeur. En l’absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d’achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

L'abattement par année de détention est dorénavant différent selon qu'il s'agisse de la taxe stricto sensu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,20 %).

 
        1) Concernant l'assiette de la taxe :

          ► Diminution de 6 % par année de détention, de la 6^èmeà la 21^èmeannée.

► Diminution de 4 % pour la 22^èmeannée de détention.

soit un abattement de 100 % de la taxe sur la plus-value à l'issue de la 22^èmeannée de détention.

          2) Concernant l'assiette des prélèvements sociaux :

          ► Diminution de 1,65 % par année de détention, de la 6^èmeà la 21^èmeannée.

► Diminution de 1,60 % pour la 22^èmeannée de détention.

► Diminution de 9 % par année de détention, de la 23^èmeà la 30^ème.

soit un abattement de 100 % des prélèvements sociaux à l’issue de la trentième année de détention.

La plus-value nette résultante est taxée au taux de 34,5 %

Cas particuliers des plus-values excédant 50.000 euros :

►Le montant de la taxe est majoré si la plus-value brute est supérieure à 50.000 euros,
soit :

NB 1 : Les ventes de terrains constructibles ne sont pas concernées par le principe de majoration de la taxe sur la plus-value.

NB 2 : Le vendeur peut être exonéré totalement de la plus-value s’il cède son bien à un organisme chargé de construire des logements sociaux ou partiel s’il cède son bien à une personne qui s’engage à construire des logements sociaux.

Etude de cas :

Monsieur Tissot vend en Mars 2018 une maison qu’il utilisait comme résidence secondaire et qu'il avait acquise en Juillet 1998 pour 200.000 euros. Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

Cette maison est vendue au prix de 285.000 euros (net vendeur).

Prix d’achat (clé en main) + travaux justifiés = 200.000 + 39.000= 239.000 euros, soit une plus-value brute de 46.000 euros.

Diminution par année de détention:

Sur l'assiette de la taxe:

6 % par année de détention de la 6^èmeà la 19^ème, soit 84 % d’amortissement: 46.000 X 16 % = 7.360 euros X 19 % (taxe) = 1398 euros.

Sur l'assiette des prélèvements sociaux:

1,65 % par année de la 6^èmeà la 19^ème, soit 23,10 % d'abattement (1,65 X 14 années): 46.000 X 76,90 % = 35.374 euros X 17,20 % (taux des prélèvements sociaux) = 6.084 euros.

La plus-value nette s’élève donc à 7.482 euros, directement prélevée par la notaire le jour de l’acte.