L'Observatoire de l'Immobilier®

Le vendeur doit observer un nombre de plus en plus important d'obligations préalables à la vente de son bien immobilier. Si le coût des contrôles peut être assez élevé en fonction de l'importance du bien, il ne faut pas hésiter à les effectuer dès le début de la commercialisation...

► La loi du 18 Décembre 1996, dite « loi Carrez », impose comme préalable indispensable à toute vente d’un bien immobilier constituant un lot de copropriété (appartement ou maison en lotissement) le mesurage de la surface privative de ce logement. Cette surface privative est constituée par :

la superficie des planchers des locaux clos et couverts, hors l’empiètement des murs, cloisons, marches, escaliers, hors l’embrasures des portes et fenêtres pour tout lot dont la surface est supérieure à 8 M² et la hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.

ce mesurage doit être effectué par les soins du propriétaire vendeur.

toute erreur de mesurage supérieure à 5 % entraîne un remboursement proportionnel par le vendeur au bénéfice de son acquéreur.

► Tout bien immobilier doit faire l'objet de différents diagnostics techniquesdont certains emportent obligation de travaux en cas de non conformité (voir fiche dédiée).

► Tout bien immobilier disposant d’une piscine doit obligatoirement présenter un dispositif de protection homologué.

► Le vendeur doit informer son acquéreur de l’existence de risques naturelsou technologiquestels que définis dans le Plan de Prévention des Risques (PPR), ainsi que des éventuelles indemnisations publiquesayant été versées en réparation de tels événements. Les terrains constructibles sont également concernés par cette disposition (voir fiche dédiée).

► Le vendeur d’un bien immobilier en copropriété doit fournir à son acquéreur une copie du carnet d’entretien de la résidence, une copie des trois dernières Assemblées Générales, le règlement et l’état descriptif de division, le montant des charges payées au cours des deux derniers exercices, les sommes restant dues au syndicat par le propriétaire et celles dues par l’acquéreur, l’état global des impayés au sein du syndicat et les dettes éventuelles du syndicat à l’égard des fournisseurs (Dispositif ALUR, applicable dès le 27 Mars 2014).

► Le vendeur d’un bien immobilier en copropriété ayant fait l’objet d’une acquisition en VEFA ou d’une rénovation profonde doit fournir un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, dans la mesure où l’acquisition et/ou la rénovation est postérieure au 1^erMars 1995.

Les diagnostics techniques

Le législateur, dans le but de protéger l’investissement opéré par l’acquéreur d’un bien immobilier, a rendu obligatoire la réalisation de différents contrôles techniques portant sur l’état du bien cédé. Ces différents contrôles, effectués par des professionnels indépendants, sont à la charge du propriétaire-vendeur.

Compte-tenu de l’incidence éventuelle de ces diagnostics sur la vente, il est fortement conseillé de procéder à ces contrôles avant la commercialisation d’un bien ou au tout début de celle-ci.

► Tout bien immobilier construit avant le 1^erJanvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle du risque d’exposition au plomb susceptible d’être présent dans les revêtements du bien concerné. Ce constat ne doit pas avoir été effectué plus d’un an avant la date de signature de l’acte notarié.

► La loi du 12 Juillet 2010, dite loi Grenelle II, impose à tout propriétaire d'un bien immobilier desservi par un dispositif d'assainissement non collectif (ANC) le contrôle de son installation. Ce contrôle, effectué par le SPANC, doit être réalisé avant la vente et annexé à l'acte notarié. A défaut, le propriétaire ne pourra s'exonérer de la garantie des vices cachés. Cette disposition est entrée en vigueur au 1er Janvier 2011.

► Le décret 96-97 du 7 Février 1996 impose, en préalable indispensable à toute vente, de mener une procédure de recherche d’amiantepour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997.

► La loi 99-471 du 8 Juin 1999 impose, en préalable indispensable à toute vente, de réaliser un état parasitaire (termites). Cet état ne doit pas avoir été établi plus de 6 mois avant la signature de l’acte de vente.

► Toute installation fixe de gaz, datantde plus de quinze ans, doit faire l’objet d’un état descriptif de l’installation et de ses dérivés.

► Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tout logement dont au-moins une des chambres est équipée d'un dispositif de climatisation. Il estime la quantité d’énergie consommée ainsi que la quantité de CO2 émise. Le résultat du contrôle, matérialisé par une notation du logement (de A à G), doit être indiqué dans toute annonce de vente ou de location. Ce contrôle n’est pas encore obligatoire à la Réunion.

► L’installation électriquedoit faire l’objet d’un contrôle lorsqu’elle date de plus de quinze ans. Ce contrôle doit dater de moins de trois ans (le certificat de conformité peut en tenir lieu).

L’ensemble de ces contrôles est regroupé au sein du dossier de diagnostic technique. Seuls ces contrôles en cours de validité peuvent exonérer le vendeur de la garantie de vices cachés. A noter qu’à l’exception du plomb et de l’ANC, aucun de ces contrôles n’emporte obligation de travaux correctifs.

              
Vente d'un terrain constructible

► Tout vendeur d'un terrain constructible non desservi par un dispositif d'assainissement collectif doit faire procéder à une étude de sol validant la possibilité d'intégrer un dispositif d'assainissement individuel.

► Tout vendeur d'un terrain constructible doit faire procéder au bornage de sa parcelle.

Ces deux dispositions sont des préalables indispensables à la vente.